不動産投資の初心者向け!不動産投資の「儲け方」の4パターンを解説！

不動産投資の初心者向けに、不動産投資の「儲け方」のカラクリを4つのパターンに分けて解説！不動産投資するべき人、不動産投資はやめたほうがいいケースも、理由とともに詳述。ワンルームマンション投資で30年ローンを組む前に、知っておいてほしい情報です！

不動産投資の「儲け方」は4つ

不動産投資には、ざっくり分けて4つの「儲け方」があります。立場や時代によって取るべき「儲け方」の戦略は違ってきますので、ぜひとも知っておきたい情報です。

「儲け方」①転売する

バブル景気の頃など、物価や地価がどんどん上がっていた時代のメジャーな儲け方です。売却益を「キャピタルゲイン」といいます。

バブル当時は買った物件を転売するだけで何百万円も利益が出せました。このため、最初の1件を手に入れたら、その物件が立派な担保となり、次の物件を手に入れるための銀行融資が受けられました。

雪ダルマ式に手持ちの物件と同時に融資（借金）を増やしていく手法でしたが、バブル崩壊で物件価値は急落、巨額の借金だけが残ってしまった…というのがバブル崩壊の真相だったのです。

土地価格が急上昇しそうな「爆上げエリア」を目利きできる人には、このキャピタルゲインを狙った方法が今でも可能かもしれません。しかし、複数の物件を持とうとすれば銀行の融資が必要となります。

このご時世では、バブルの頃のようなユルユル審査はありえません。

「儲け方」②賃料収入を得る

自分の持っている不動産を他人に貸して、いわゆる「大家さん」として家賃を得るという儲け方です。賃料収入を「インカムゲイン」といいます。

ローンを組んでマンションなどを買い、それを他人に貸すというやり方もありますが、大抵はローンの支払い額と賃料はトントンです。固定資産税や大家さんの責任である物件メンテナンスの費用などを考えると、儲けはそれほど出ません。

ここでも「購入価格が安く、賃貸価格は高いエリア」を嗅ぎ分ける嗅覚がある人なら、成功の可能性はなくありません。しかし、やはりネックは銀行の融資審査となります。

「儲け方」③控除で節税する

儲け方②の別バージョンが（ちょっと分かりづらいのですが）、サラリーマンとして支払う税金などを「大家さんビジネス」の経費で控除してもらうというものです。

サラリーマンが一生を通して支払う税金や社会保険料の総額は、驚くような大金となります（さらに日本の税金や社会保険料は上がり続けています）。この部分を不動産賃貸経営の事業経費として控除してもらうというものです。

サラリーマンが副業として不動産賃貸経営を行えば、その経費や損金をサラリーマンとしての収入から差し引くことができますから、結果として収入が低く抑えられ、社会保険料などが大幅に安くなります。

これをするためには、「大家さんとしてビジネスをする」という建前で銀行から融資を受けること、そして黒字が出ないように緻密に賃料設定をすることが必要となります。

また、「空室リスク」を避けるために、優良物件の目利きが必要です。買ったけど借り手がつかない物件をつかまされたらアウトとなります。

「儲け方」④改築で借金する

高額の不動産資産を所有する人々の間では、相続税が発生しそうになったら、マンションへの改築などで億単位の借金を作り、財務諸表上で資産を減らすことが行われます。

地価がつくエリアに土地を持っている場合、相続税額は膨大なものとなります。現金でそれだけの金額を持っていない場合、相続税の対象となる土地を泣く泣く売ってでも、相続税を支払うことが免れません。これを避けるための手法です。

資産を持っていない一般人の感覚だと、「大きな借金を作ってしまって、お金が減っては税金を払ったのと同じじゃない？」と思うのですが、この場合は改築後のマンションを賃貸にして、借金した金額を長期にわたり回収します。

結果的には財産も守れるし、利益も得られるのです。

サラリーマンはどの方法で儲ける？

上にご紹介した4つの儲け方のうち、それほど資産家ではないサラリーマンが利用できる方法はどれでしょうか？

一般的にいえば、

• ③控除で節税→②賃料収入、が王道。
• ③控除で節税→①の転売も、もちろん可能。

ローンを終えて自分の物件にした後なら、どちらでも自分に都合の良い儲け方ができるでしょう。

「借金も財産のうち」は本当です。

ここまで見てきたように、サラリーマンにとっての不動産投資とは、銀行融資を受けて数千万円単位の借金をし、不動産資産を持つと同時に控除を活用することです。

目に見える形で現金を積み上げていく「貯金」に慣れた日本人の一般的な感覚からすると、数千万円単位の借金は怖いと感じますよね。

銀行の融資は「時と相手による」

不動産経営のための銀行の融資には審査があります。その時代の経済政策や、借り手のバックグラウンドによってずいぶんと審査の難易度も変わります。利子も高くなったり、安くなったりします。

ここからは不動産投資の融資が下りやすい人、不動産投資はやめておいた方がいい人のタイプをまとめます。

不動産投資の融資が下りやすい人

銀行としては昨今の「金余り」の状態で、積極的に貸し出しをしたいものの、リスクを取りたくはありません。このため、以下のようなタイプの人は審査が通りやすい傾向があるようです。

①安定した職業人生を望む人

安定した職業人生を送ると期待される、公務員や大企業の会社員には融資が下りやすいといえます。また、国家資格保有者でないと就けない職業の人（医師、看護師など）も、審査の際にプラスとなります。

こういう「安定した職業人生」を送りながら、コツコツと返済を行うタイプが、もっとも不動産投資に適しているといえるでしょう。

②30年ローンを組める「若者」

以前は「40代、50代」と思われていた不動産経営希望者のボリューム層は「20代後半、30代」に若返ってきています。

これは「薄く、長く」という融資の返済スタイルを勧める不動産投資会社が増えているためです（大きく見れば、素人向けに不動産投資のハードルを下げた国の政策も深く関係していますが）。

「薄く、長く」の不動産投資をする場合、これからの社会人人生の長さに注目されます。30年後には定年退職している40代以上よりも、（手持ち資金が同じ場合は）20代後半～30代の若者の審査が通りやすいようです。

また、若いときに投資を始めれば、生涯を通して支払う税金や社会保険料を控除した場合の総額も大きいのです。

不動産投資をしない方がいい人

では、不動産投資をしない方がいい人とは、どんな人でしょうか？しない方がいい、とは、銀行からの融資が下りづらい人、返済が滞る可能性がある人と考えて頂ければと思います。

①自由な生き方をしたい人

不動産投資をしない方がいい人、それはズバリ、「自由な生き方をしたい人」です。

不動産投資で収入を得られるようになれば、自由な生き方が出来ますよね？でも、不動産を自分の収入源にするまで20～30年という長期のローン返済が待っています。

収入が途絶える可能性のあるフリーランスや自営業、転職の可能性が高い外資系企業勤務だったりすると、不動産投資のための融資審査は明らかに通りづらくなります。

これをクリアするためには、審査の時点だけでも「大企業勤続〇〇年」「公務員」といった肩書があったほうが良いでしょう。

②お金にだらしない人

お金にだらしない、というと、借金を返さない人かな、と思いますよね？違います。不動産の融資審査では「お金を返す期日を守らない人」が撥ねられます。遅れたけど返したからいいでしょ、は通りません。

これは借金の期日を守らないと回収コストがかかるため、そういったリスクのある人物をあらかじめ排除しておくからです。

また、「怪しい借入れ」があるのもアウトです。消費者金融（いわゆるサラ金）でちょこちょことお金を借りると、信用履歴に残ります。

お金を借りるなら、まずは親、次は銀行、消費者金融は最後にしましょう。重いリボ払いを長く引きずっているのも良くありません。

不動産投資も「クラウドファンディング」できる

不動産投資はもともと数千万円単位のお金をどんどん動かせる人が行う投資手法です。資産が数百万円程度の一般人が参加できるのはなぜか？…それは、自分の未来を担保に入れるからに他なりません。

「自分は今後30年働き続け、必ず借金を返します」その心構えと引き換えに、融資を受けて不動産投資が可能となります。怖いことを言ってしまって、ごめんなさい。

しかし、不動産投資を諦める必要はありません。じつは不動産投資には、最近登場した「5つ目の儲け方」があるのです。それが不動産投資クラウドファンディングです。

不動産投資も「クラファン」できる時代に

近年では不動産取引に関する規制緩和がすすみ、一般人も低リスク、低コストの「クラウドファンディング」という形の不動産投資が可能となっています。

クラウドファンディングであれば、一人ひとりの出資金額も30年ローンとは比べものにならないほど低く、いきなり数千万円のマンション投資をするよりも、はるかにオススメしやすい不動産投資の始め方といえるでしょう。不動産投資クラウドファンディングは、投資に興味がある人なら、ぜひポートフォリオに取り入れておきたい投資手法といえるでしょう。